Asombrosa crisis de minoristas al estilo Manhattan: El colapso de las rentas del retail antes y durante la pandemia

Escrito por Wolf Richter via WOLFSTREET

Los alquileres de las tiendas ya se encontraban hundidos, en medio de un aumento de las vacantes. Luego en la primavera, el mercado se congeló; cuando se descongeló; los alquileres cayeron a los niveles más bajos de los últimos 10 años.

En los principales corredores comerciales de Manhattan, donde las aceras están bordeadas por tiendas de planta baja, los alquileres de las tiendas han ido disminuyendo durante años – y no sólo un poco, sino por un 20%, 30% o incluso más del 40%, en medio de las vacantes en alza. El derrumbe de las tiendas de ladrillos y mortero, al estilo de Manhattan. Luego vino la pandemia. En la primavera, durante el cierre, mientras los hospitales y morgues estaban abrumados, el mercado de la venta al por menor en la calle se congeló. Más tarde en el año, los minoristas y los propietarios comenzaron a hacer tratos de nuevo, con “alquileres pedidos” cayendo hasta un 25% año tras año, y hasta un 55% desde el pico de los años anteriores. Y los “alquileres tomados” – es decir alquileres realmente acordados – se informó que fueron aún más bajos.

“Estas disminuciones son históricas, con 8 corredores experimentando sus promedios más bajos de precio por pie cuadrado en al menos una década”, informó la Junta de Bienes Raíces de Nueva York en su recién publicado Informe de Otoño de 2020 de Manhattan. “Mientras que los alquileres donde se paga lo que se pedía de primera bajaron significativamente, los alquileres donde se negocio ;acantidad son mucho más bajos, con algunos corredores citando diferencias promedio entre los alquileres de venta y los alquileres de venta alrededor del 20%.”

En 11 de los corredores, el espacio disponible para las tiendas aumentó aún más, con incrementos que oscilan entre el 6% y el 67% en comparación con hace un año, “lo que refleja una desaceleración sustancial en el volumen de transacciones minoristas en Manhattan y crea desafíos para establecer tendencias económicas generales”, dijo el REBNY en el informe.

Eso de pagar el precio del alquiler dado en dos corredores comerciales había frenado la caída hasta el 2019. Pero en 2020, también disminuyeron: En el centro de la ciudad, en Broadway entre Battery Park y Chambers Street; y en Harlem, en la calle 125, desde el río Harlem hasta el río Hudson.

Midtown

Algunos de los pasillos de compras más caros de Manhattan están en el centro. En Broadway y la 7ª Avenida, entre la calle 42 y la 47, el promedio de renta que se pide en el otoño de 2020 bajó un 13% desde hace un año a $1,653 por pie cuadrado al año, habiendo colapsado un 55% desde el máximo en 2015.

Pero incluso después de ese colapso de la renta, es difícil imaginar cómo una tienda de 1,000 pies cuadrados, pagando la asombrosa cantidad de $1.65 millones de renta por año, podría ganar dinero. Y por supuesto, algunas de estas tiendas no están diseñadas para hacer dinero. Son vitrinas para marcas de moda caras. Pero que si las marcas de moda pierden el apetito por las vitrinas caras, ¿qué más queda?

Y los dos tramos de la Quinta Avenida: En el primero, desde la calle 42 hasta la 49, el promedio de renta que se pide bajó un 16% año tras año, y un 48% desde el pico de 2016, a $717 por pie cuadrado por año, con 15 disponibilidades en el corredor:

En el segundo tramo de la Quinta Avenida, de la calle 49 a la 59, el promedio de renta que se pide cayó 8% año tras año a $2.618 pie cuadrado, y bajó 29% desde el 2015. Hubo 17 disponibilidades en el otoño de 2020.

Pero el pico de pagar lo que piden los alquileres fue en 2018, cuando los caseros decidieron, en un momento de “qué más da”, ignorar la realidad y pedir el cielo. No funcionó, los minoristas no picaron, y el pagar lo que se pide de alquiler volvió a ser una tendencia. En el otoño de 2020, bajaron un 33% desde el ilusorio pico de 2018:

Midtown South

El promedio de la renta que se pide en la calle 34 Oeste entre la Quinta y la Séptima Avenida cayó un 16% año tras año a $441 por metro cuadrado, habiendo caído un 56% desde 2015:

Upper East Side.

En la Avenida Madison, en el corredor comercial entre la Calle 57 y la Calle 72, el promedio de renta que se pide bajó un 13% año tras año en el otoño de 2020, a $784 por pie cuadrado por año, y bajó un 54% desde la primera mitad en 2015, ¡en medio de 55 disponibilidades!

En la Tercera Avenida, entre la calle 60 y la 72, el promedio de renta que se pide cayó un 9% año tras año, a $211 por pie cuadrado, y un 43% desde el pico de 2016:

En la calle 86 Este, entre la avenida Lexington y la segunda avenida, el promedio de renta que se pide cayó 10% año tras año y ha bajado 36% desde 2015, a $294/sf.

Downtown

Este es un ejemplo de cómo pueden ser las propiedades locales, y cómo algunos puntos pueden desafiar las tendencias generales, hasta que no pueden. Dos corredores comerciales siguieron las tendencias como se indica en los gráficos anteriores, pero otro hizo lo contrario.

En Broadway, entre Battery Park y Chambers, el promedio de renta que se pide se elevó 74% desde 2015, en lugar de caer en picada, a un máximo histórico en 2019. Pero en 2020, bajó un 1.5% año tras año:

Pero luego, lo adivinó, está el otro extremo; en Broadway, entre Houston y Broome, el promedio de la renta que se pide se redujo en un 25% año tras año y en un 62% desde el pico de 2015, el mayor declive en el grupo, entre 26 disponibilidades:

En la calle Bleecker, entre la 7ª avenida y Hudson, el alquiler solicitado cayó 9% año tras año y 51% desde el máximo en 2016, entre 20 disponibilidades:

Upper West Side.

En Broadway, entre la calle 72 y la 86, el promedio de renta que se pide cayó 14% año tras año y ha bajado 42% desde 2015. Hubo 27 disponibilidades:

Y en la avenida Columbus, entre la calle 66 y la 79, el promedio de la renta que se pide disminuyó un 3% año tras año y bajó un 35% desde el máximo en 2015:

El Alto Manhattan

Otra excepción a través del 2019, el corredor comercial de la calle 125 de Harlem, desde la 5ª avenida hasta la avenida Morningside: el alquiler medio que se pide empezó a subir en 2017 y alcanzó un nuevo máximo en 2019. Pero en la segunda mitad de 2020, cayó un 7% año tras año, y volvió a estar donde había estado en 2015:

En teoría, alquileres drásticamente más bajos atraerían más interés de los minoristas. Pero el modelo de venta al por menor de ladrillos y mortero está roto. El comercio electrónico es maestro. Incluso los minoristas de lujo han descubierto durante la pandemia cómo vender su mercancía en línea. Mientras que las tiendas de comestibles, junto con las bodegas del vecindario para las compras de último minuto, y algunas otras empresas enfocadas a los servicios, como barberías, salones de belleza y salones de uñas, son vistas como esenciales por muchos consumidores, gran parte del resto de la venta al por menor puede ser y ha sido trasladada al comercio electrónico. Los cafés y restaurantes pueden reemplazar a las tiendas minoristas, pero en algún momento, la calle se va a saturar de cafés y restaurantes.

Y cuando los alquileres son demasiado altos, aunque sean mucho más bajos de lo que solían ser, ninguna de estas empresas puede obtener beneficios. Como en tantos casos, la pandemia sólo empujó las tendencias existentes en la escena de la propiedad minorista de Manhattan al siguiente nivel.

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